Madde 1009

2. Şerhler

a. Kişisel haklarda

Madde 1009 - Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YHGK, T: 11.04.2012, E: 2012/12-130, K: 2012/292:

“… Şikayetçi üçüncü kişi, takip dosyasında borçlu adına kayıtlı iken 28.11.2007 tarihinde tapu kaydı üzerine haciz konulan gayrimenkulü, 5.1.2007 tarihinde borçludan noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldıklarını ve 9.1.2007 tarihinde de bu durumun tapu kaydına şerh edildiğini, bilahare 11.1.2008 tarihinde de Eyüp 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptali ve tescili davası açtıklarını, davanın kabul edildiğini ve kararın 21.5.2008 tarihinde kesinleştiğini, T.M.K. 1009. maddesi ve Tapu Kanunu`nun 26/6. maddesi gereğince haczin kaldırılmasını talep etmiş; mahkemece, müştekinin Eyüp 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde haciz şerhi işlenmiş tapu kayıtlarını en geç 25.3.2008 tarihli duruşmada öğrenmiş olması gerektiğinden bahisle talebin süresinde olmadığı ve gayrimenkulün haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olduğundan bahisle şikayetin reddine karar verilmiştir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, bu kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca sicile şerh verilen satış vaadi sözleşmesi 5 (beş) yıl süre ile 3. kişilere karşı ileri sürülebilir.

Haczin kaldırılması için, anılan süre içerisinde tescil davası açılması ve 3. kişi adına taşınmazın tescil işleminin tamamlanması zorunludur.

Somut olayda, tescil davasının 11.1.2008 tarihinde açıldığı, taşınmazın 3. kişi adına tesciline karar verildiği ve bu kararın 21.5.2008 tarihinde kesinleştiği görülmektedir.

Bu durumda, 3. kişinin şikayetinin Tapu Kanununun 26/6. maddesi uyarınca 5 yıllık süreye bağlı olduğu gözetilmeden ve açıklanan yasal koşullar oluştuğundan haczin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde istemin reddi isabetsizdir. …”

2-) YHGK, T: 08.12.2004, E: 2004/14-610, K: 2004/656:

“… Taraflar arasındaki “satış vaadi sebebiyle tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 28.04.2003 gün ve 2002/458 E. 2003/288 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20.11.2003 gün ve 2003/5737-8283 sayılı ilamı ile; ...Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. …

Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. …

Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. …

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı; G. Konut Yapı Kooperatifi, 26.10.1992 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak cebri tescil istemiştir.

Davalılar ise; sözleşmedeki bedelin ödenmediğini noterden çektikleri ihtarname ile akti feshettiklerini, ayrıca aynı taşınmazın daha önce davacı Kooperatif elamanlarına kendilerince verilen vekâletnamelerde sahtecilik yapılmak suretiyle, G. Şirketine satılıp, bu satışı mahkeme kararıyla iptal ettirdiklerinden bahisle davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın arada G. Şirketine devredildiği, davalıların ise ifanın imkansızlığı nedeniyle akti feshettikleri ve bedelin de ödenmediği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm davacı tarafından temyize getirilmiştir.

İki tarafa borç yükleyen akitlerde taraflardan birinin tek taraflı olarak akti feshetme imkanı yoktur. Davacının davasına dayanak yaptığı satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Ortada usulünce gerçekleşmiş bir fesih de bulunmadığından, davacının tescil isteme hakkı vardır.

Getirtilen tapu kayıtlarından da; taşınmazın mülkiyetinin, mahkeme kararı ile davalılara geçtiği sabittir.

Mahkemece; satış vaadine konu payları karşılayan kat irtifakı tapusundaki davalılara ait bağımsız bölümlerin, bakiye satış bedelinin 20.12.1992 tarihinden itibaren hesaplanacak faiziyle birlikte, ödemeyi kabul eden davacı yana depo ettirtilmek suretiyle, davacı adına tesciline karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

… bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken…”

3-) Y. 14. HD, T: 23.01.2007, E: 2006/14184, K: 2007/418:

“ … Türk Medenî Kanunu’nun 1009. maddesi düzenlemesi ile de tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkı da sayılmıştır.

Gerek Borçlar Kanunu düzenlemesinde (m.225/2) gerekse Türk Medenî Kanunu düzenlemesinde (m.1009/2) tapuya şerhedilen kişisel hak niteliğindeki kiracılık hakkının taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malike karşı da ileri sürülebileceği kabul edilmiştir (şerhin munzam etkisi). Kiracılık hakkının tapuya şerhi aynı zamanda borç ilişkisini eşyaya bağlı borç durumuna koyacağından, şerhten sonra taşınmaza malik olan kişi, kendi mülkiyeti sırasında doğacak borçla yükümlü olur (… Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, 20.06.1951 gün ve 13/15; 21.05.1958 gün ve 7/5 sayılı)

Tüm bu açıklamalar da göstermektedir ki, bir şerh anlaşmasının varlığın(ı) da zorunlu kılan kira sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkın tapu kaydına şerhi bu hakkı güçlendirmekte, aynî nitelik kazandırmamakla birlikte taşınmazın aynı ile doğrudan bağlantılı bulunmaktadır. O halde, kişisel hakların tapu kaydına şerhine ilişkin kurallarda yine taşınmazın aynı ile ilgili aynî hakların tesciline ilişkin kuralların kıyas yolu ile uygulanması gerekir …”

4-) Y. 14. HD, T: 03.10.1988, E: 1988/2986, K: 1988/6164:

“… Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25.8.1987 gününde verilen dilekçe ile tapudaki haciz şerhinin kaldırılması istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 5.11.1987 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek, gereği düşünüldü:

Dava konusu taşınmazın maliki ile davacı arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiği, açılan dava üzerine davacı adına tescile karar verildiği, bu arada ve hükmün kesinleşmesinden önce eski malikinin vergi borcundan dolayı haciz şerhi konulduğu anlaşılmaktadır.

Davacıya hükmen olan temlikin muvazaaya dayalı olduğu iddia ve isbat edilmiş değildir. Oysa M.K.’nun 919/2. maddesi gereğince sözü edilen şerh sonradan hak iktisap eden kişilere karşı da dermeyan olunabilir. Bir başka deyimle, davacı güçlendirilen şahsi hakkını davalıya karşı da ileri sürebilir. Eski malikin vergi borcundan davacı sorumlu tutulamaz. Aksine ve olaya da uymayan gerekçe ile davanın reddi isabetli değildir. …”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

2- Sicille şerh vermek

a) Şahsi haklar

Madde 919

Mukaveleden mütevellit şuf’a ve iştira ve vefa hakları ve kira¹ ve isticar gibi şahsi haklar kanunun sarahaten tâyin ettiği hallerde tapu sicilline şerh verilebilir.

Bunlar tapuya şerh verilmekle o gayrimenkul üzerinde sonradan iktisap edilen hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 919 uncu maddesini karşılamaktadır.

Yürürlükteki metinde şerh verilebilecek kişisel haklara örnek olarak sayılanlar dışında, 6217 sayılı Kanunla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerh verilmesi olanağı tanınmıştır. Bundan başka Ülkemizde yaygın bir uygulaması bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de şerh verilebileceği Tapu Sicili Tüzüğünde (m.55/c) belirtilmiştir. Oysa Tüzükteki bu düzenlemenin kanunî bir dayanağı bulunmalıdır. Bu nedenle örnekler arasına bu sözleşmelerin konulması da uygun görülmüştür.

Maddenin ikinci fıkrasının ifadesi, kaynak Kanunun 959 uncu maddesi göz önünde tutularak düzeltilmiş ve şerh verilen kişisel hakkın “aynî etki” adı verilen etkisi açıklığa kavuşmuştur.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

V-) Yararlanılabilecek Monografiler:

İsmet Sungurbey; Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, İstanbul, 1963.

M. Alper Gümüş; Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler, İstanbul, 2007.